土地活用入門 〜賃貸マンション経営で土地活用〜

■土地活用に賃貸マンション経営が選ばれる理由


土地は活用せずに、更地の遊休地でおくと、固定資産税や相続税など驚くほどの税金がかかります。駐車場経営でも節税のメリットはあまりありません。ところが、賃貸マンション建設は大きな節税効果が期待できます。
マンションが建っていることで「貸家建付地」として相続税評価額は更地と比べおおよそ半分程度になるのに加えて、建物建設時の借入金がプラスされ、さらには建物の評価も借家権分が減額されます。


■賃貸マンション経営のメリット


賃貸マンション経営は、理想的な土地活用ビジネスです。メリットを活かし土地を手放さず財産を増やすことができます。

1、長期的な安定収入
賃貸経営は、耐用年数を考慮した建物を建築し事業が軌道に乗れば、後は数十年にわたり毎月安定した収益が期待できます。景気の波にも大きく影響されることなく、また地域性にも大きく左右されません。
開業に際しても特別な手続き、免許等はいりません。税務関係で税務署に書類を出す程度です。

2、手間・人件費をかけずに運用も可能
賃貸マンション経営の場合、軌道に乗れば他のビジネスに比べて運用に要する手間は少なくて済みます。
マンション完成後はオーナー様自身で、あるいは管理会社に家賃の5〜10%程度の手数料を支払って運用を依頼すればいいので、一般企業のような人件費や労務管理はかかりません。

3、資産が目減りしない
マンション経営は物価にスライドさせることができ、家賃が目減りしない投資なのです。
現在のデフレからインフレに移行した時には家賃を値上げでき、資産の目減りが起きないという最大のメリットを得ることが可能です。

4、各種の節税効果が期待できる
更地に賃貸マンションを建てることで土地の評価が下がり、相続税や固定資産税などの節税効果が図れます。
さらに鉄筋コンクリート造マンションでは、木造の約2倍の耐用年数を持つため、所得税に関しても節税対策で大きなメリットがあります。


■賃貸マンション経営の成功の秘訣


失敗の許されない賃貸マンション経営の成功の秘訣、それは「お客様である入居者が喜ぶマンションを建てること」です。
入居者が喜ぶマンションであれば、入居者からの苦情も出にくく、安心して快適に暮らすことができ、その結果、長く住んでもらえ、満室を実現できるわけです。


【成功させるポイント5カ条】


  1. 入居者ニーズを反映したマンションを建てる
    入居者が満足するマンションであり続けることで、入居率が高いままに推移し、賃貸マンション経営の安定に繋がります。
    <入居者ニーズとは・・「生活音などのトラブルが少ないこと」
    「快適な生活を送る為の設備が充実していること」など>
  2. デザイン性やハイグレードな設備など建物に競争力がある
    競争力のある賃貸マンションは、周辺の分譲マンションにも引けを取らない設備があります。同時に、設備に準拠した適正な家賃設定が建物の競争力を維持します。
  3. 土地の条件、特性に見合ったマンションを建てる
    土地に見合ったマンションを建てる為には、プランニングが決めてであり、根拠のある事業収支計画が必要なのです。弊社の実践する“市場環境調査”によって皆様の土地に最適なプランニングをご提案いたします。
  4. 低金利の資金で無理なく返済する
    賃貸マンション融資ローンの使用を検討します。ローンには大きくわけて3つのローンがあります。
      ・国の住宅金融公庫
      ・自治体の公的ローン
      ・民間金融機関のローン
    公庫融資がメインの時代もありましたが、今日では民間金融機関に比重が移っています。
    ローン借入れの金利が低い場合、毎月の返済額が比較的小さくなり経営に余裕が出ますので、金利がたとえわずかでも低い方がよく、低金利が続いている時がマンション建設の好機といわれるゆえんです。現在はゼロ金利が解除となり、金利が上昇するとみられます。
  5. 投資(賃料)利回りが少しでも有利になるプランをつくる
賃貸利回り

この計算では、諸経費や税金(不動産取得税)のほか、収入面で保証金や礼金、共益費を加えずに計算した「表面利回り」ですが、2〜4%を差し引いても13〜15%の高利回りが見込めます。

1000万円を1年間銀行に預けた利息で家族でレストランに食事にも行けないリターンしか望めない時代です。また、バブル期から土地は2分の1、株は4分の1に下落。賃貸マンションの家賃は10%位しか下落していません。だから空室の出ない魅力のある物件を建てると安心です。

賃貸マンション経営は、利回りが金融商品と比べても格段に有利であり、かつ安全で確実な資産投資といえます。


■土地活用をお考えのお客様


弊社では、青森におけるこれまでの多くの施工実績を基にしたプランニングノウハウを確立してまいりました。お客様の大切な資産を、最善に活用するためのプランをご提案させていただきます。

ご相談 建築に必要な構造や工法、事業を行うにあたっての資金、スケジュールなどについて十分なお話し合い、お打ち合わせをします。
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市場環境調査 お客様のお土地周辺の市場(コンビニや小学校周辺マンション、アパート状況など)の調査をし、賃貸マンションに適しているか、どのような間取りが人気がある等をしらべます。
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敷地環境調査 お客様の敷地のメリットを最大限に生かせるプランとするため、敷地や周辺環境を調査します。また、建物以外にかかる費用(別途工事等)も算出できます。
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ラフプラン決定 お客様に最適なプランをご提案し、調整のうえでプランを決定します。
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設計申し込み 決定したプラン・仕様に基づいて設計を開始します。
・ 建築図面作成
・ 地盤調査
・ 敷地調査(敷地の境界、建物の配置を確認させていただきます。)
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資金計画決定 銀行などの融資予約を受け融資額・事故資金額を決定します。
* 金融機関との融資のお打ち合わせや資金計画プランづくりもバックアップします
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ご契約 決定したプラン・仕様に基づいて請負契約を締結します。
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関係諸官庁協議  
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着工、入居者募集 ご契約いただいた事業計画を具体化するため、豊富な経験と実績に培われた技術力を駆使し、徹底した品質管理体制のもとで施行します。
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工程内検査 建物完成に至るまでの各工程において、当社専門スタッフによる検査を実施しています。
竣工検査時にはお客様立ち会いの下で検査を行い、確実な建物をお引き渡しいたします。
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お引渡し
入居者入居開始
 
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アフターメンテナンス 長い年月耐えられるものであることはいうまでもありませんが、きちんとメンテナンスのなされているものほど長持ちするのも事実です。築後1〜2年、5年、10年に無償の点検を実施します。